Immobilien in Berlin: Macht es Sinn auf eine Markterholung zu warten oder jetzt zu verkaufen?
Viele Eigentümer warten darauf, dass die Immobilienpreise wieder das Niveau von 2022 erreichen. Prüfen Sie anhand der Berliner Marktdaten und mit Ihren eigenen Zahlen, ob sich das Abwarten gegenüber einem Verkauf mit Kapitalanlage rechnet.
Wie hat sich der Berliner Immobilienmarkt seit 2022 entwickelt – und welche Aufholjagd wäre nötig?
Kaufpreisindex Berlin & nötiger Aufhol-Pfad
Eigentumswohnungen Berlin (Indexiert: Höchststand Q2 2022 = 100 Punkte)
Was die Grafik zeigt: Wenn der Berliner Markt aufgrund von Zinsen und Regulierung zunächst weitere 3 schwierige Jahre seitwärts läuft, müsste es danach schon extrem steil bergauf gehen, um überhaupt wieder auf halbwegs ordentliche Gesamtrenditen zu kommen – eine ausgesprochen unsichere Wette.
Historie (durchgezogen): GREIX Berlin (IfW Kiel). Gestrichelt: Eigene Szenario-Überlegung. GREIX-Daten ↗
Zinsniveau begrenzt Kaufpreise
Bei Finanzierungszinsen um 4,0 % p.a. benötigen Käufer deutlich mehr Einkommen bzw. Mieteinnahmen als in der Nullzinsphase. Das begrenzt das Potenzial für schnelle Preissprünge.
Steuervorteil bei Verkauf & Neuanlage
Mietüberschüsse (nach Kosten und AfA) werden oft mit bis zu 42 % Einkommensteuer belastet, während der Verkauf nach 10 Jahren Haltedauer steuerfrei ist und am Kapitalmarkt die niedrigere Abgeltungsteuer bzw. Teilfreistellung greift.
Anschlusszins, Regulierung & Aufwand
Auslaufende Zinsbindungen, steigende Rücklagen für Sanierungen sowie Mietpreisbremse und Verwaltungsaufwand drücken die reale Nettomietrendite vieler Bestandsimmobilien unter das Niveau sicherer Geldanlagen.
Rechnen Sie Ihr persönliches Szenario durch
Orientierung: Festgeld/Anleihen ca. +3,0 % · Welt-Aktien-ETF historisch ca. +7,0 bis +8,0 % p.a.
Berechnungsgrundlagen & Details ansehen / anpassen ▼
Methodik: Beide Wege werden auf derselben finanzmathematischen Jahresbasis verglichen:
- Behalten: Jahresnettokaltmiete abzgl. Instandhaltung (0,8 % p.a.) und Darlehenszinsen (4,0 % p.a.). Positive Mietüberschüsse werden nach Einkommensteuersatz (42 %) versteuert und jährlich wiederangelegt.
- Verkaufen & Anlegen: Freies Eigenkapital abzgl. Restschuld und Provision von 2,26 % (1,9 % zzgl. MwSt. bei Berliner Wohnwert.), angelegt zur gewählten Rendite (bei positiven Erträgen abzgl. pauschal 22 % effektiver Kapitalertragsteuer).
Kostenfrei, unverbindlich & persönlich
Vier typische Entscheidungen Berliner Eigentümer
Meinen möglichen Verkaufspreis ermitteln lassen
Eine Berechnung ist nur so gut wie ihr Ausgangswert. Entscheidend ist, welchen Kaufpreis Sie für Ihre Immobilie heute tatsächlich erzielen können. Wir schätzen diesen persönlich, kostenfrei und unverbindlich ein.
Sie werden nicht zum Verkauf gedrängt
Wir liefern Ihnen eine realistische Markteinschätzung. Wenn das Halten Ihrer Immobilie wirtschaftlich sinnvoller ist, sagen wir Ihnen das offen.
Flexible Vertragslaufzeiten – jederzeit kündbar
Sollten Sie sich später für einen Verkauf mit uns entscheiden, arbeiten wir mit fairen, jederzeit kündbaren Vereinbarungen (1,9 % zzgl. MwSt. = 2,26 % Provision).
Persönliche Bearbeitung durch die Geschäftsführung
Pia Rechert und Julius Erich König prüfen Ihre Anfrage persönlich in unserem Büro in der Lausitzer Straße 34 in Berlin-Kreuzberg. Direkt erreichbar unter 030 286649 20.